（2018年第一期）

特别提示

针对近期执业人员在评估实务中提出的评估方法选择，评估程序实施，艺术品评估等具体技术操作处理上的问题，北京资产评估协会资产评估专业技术委员会组织业内专家做了相应解答，供大家在执业中参考。

本解答仅代表专家个人观点，不能替代相关法律法规、资产评估执业准则以及资产评估师个人的职业判断，资产评估师在执业中应结合项目实际情况、自身职业判断合理使用，不能直接照搬照抄。 

一、关于评估方法选择的有关问题

问题1：法律法规和评估准则对评估方法选择有何要求？

答：《中华人民共和国资产评估法》第二十六条规定，评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。 

根据《资产评估基本准则》第十六条的要求，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。

由此可见，法律法规和评估准则均要求资产评估专业人员在符合一定条件的情况下选择两种以上评估方法进行资产评估（以下简称“两种以上方法评估”的要求）。

问题2：为什么要选择两种以上方法进行评估？

答：资产评估三种基本方法本身没有优劣之分，主要区别在于不同的方法是从不同的角度对资产的价值进行衡量。同时，三种方法都有自己的适用条件。资产评估专业人员对一项资产进行评估时，需要结合评估业务的特点和实施条件，对三种基本方法的适用性进行分析和判断。一方面要考虑哪种途径估算的资产价值更能满足经济行为的需要，另一方面还要考虑是否具备某种评估方法的使用条件。

在评估实践中，客观条件通常无法百分之百地满足某种方法的使用需要，资产评估专业人员一般也难以保证某种方法得到的评估结论绝对精确。《国际评估准则2017》指出，“为了得到一个指示性价值，尤其是缺少充分事实或可观察输入使得单一方法不能得出可信赖评估结论时，应该考虑并可以使用多种途径或方法”。因此，通过选择两种以上方法进行评估，可以在一定程度上起到相互验证的作用，从而更好地保证形成更加科学、合理、准确的评估结论。 

问题3：是不是每一个项目都必须采用两种以上方法进行评估？

答：无论是资产评估法，还是资产评估准则，都没有直接要求所有项目一律采用两种以上方法进行评估。因为采用两种以上方法进行评估是必须具备一定的前提条件的。只有具备采用两种以上方法进行评估的客观条件时，才有可能采用两种以上方法进行评估。

关于采用两种以上方法评估应当具备的前提条件，资产评估法是按照排除法进行规定的，即“除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外”。资产评估准则提 到的评估方法选择原则，是“根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，依法选择评估方法”。【评估师资讯】

评估方法的选择需要资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行具体分析，是一种专业判断。正因如此，法律法规和资产评估准则都没有简单要求所有项目都必须采用两种以上方法进行评估，而是要按照评估准则规定的原则和方法进行方法适用性分析。

【例1】某公司拟收购一家计算机软件开发企业，委托资产评估机构对该企业的股东全部权益价值进行评估，评估基准日为2017年3月31日。经分析，资产评估师拟采用收益法和市场法进行评估。资产评估报告披露的方法选择理由如下：“由于能够收集到分析被评估对象历史状况、预测其未来收益及风险所需的必要资料，具备采用收益法实施评估的操作条件，本次评估可以采用收益法。由于可以搜集到适量的、与被评估对象可比的上市公司，以及将其与评估对象对比分析所需要的相关资料，具备采用市场法进行评估的操作条件，本次评估能够采用市场法。由于被评估企业为轻资产企业，拥有大量的诸如客户资源、人力资源、商誉等无形资产，而资产基础法未能涵盖上述无形资产的价值，本次评估不适宜采用资产基础法。故根据本次评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件，选择收益法和市场法进行评估。”

【例2】某公司拟收购一家游戏企业，资产评估机构受托对该游戏企业股东全部权益价值进行评估，评估基准日为2016年9月30日。经分析，资产评估师拟采用收益法和市场法进行评估。资产评估报告披露的方法选择理由如下：“评估对象作为一家主营游戏的轻资产公司，人力资源、销售渠道、核心技术、竞争优势和品牌影响力等商誉类无形资产对企业价值影响较大，适合采用收益法评估。移动网络游戏业近两年并购市场较为活跃，2014 年初到 2016 年 9 月游戏收购案例较多，适合采用交易案例比较法评估。故本次评估选择收益法、市场法进行评估。”

以上两个项目都是在资产评估准则修订发布之前完成的。两份资产评估报告均选择了收益法和市场法进行评估，并分别结合被评估企业的行业特点和资产情况分析了适用收益法和市场法的原因。特别是第一份资产评估报告，不仅分析了采用收益法和市场法进行评估所具备的条件，也明确说明了不宜采用资产基础法进行评估的原因，同时强调方法的选择是资产评估专业人员根据评估目的和评估对象的特点，以及评估方法的适用条件进行综合分析判断的结果，比较符合新的资产评估准则规范。

问题4：哪些项目可以只采用一种方法进行评估？

答：资产评估准则对评估方法的选择原则提出了明确规定，只有在分析了三种基本方法的适用性，并得出其他两种基本方法均不适用的情况下，才能采用一种方法进行评估。评估实践中，以下情形通常可以只用一种方法进行评估：

1. 在评估以出让为目的公路收费权项目中，对拟出让的公路收费权通常采用收益法一种方法进行评估。

2.在评估以净资产出资为目的的项目中，对用作出资的整体性资产和相关负债通常采用资产基础法一种方法进行评估。

3.在评估以减值测试为目的的项目中，当资产预计未来现金流量的现值高于公允价值减去处置费用的净额时，对资产可回收价值可采用收益法一种方法进行评估。

4. 在单独评估应收账款项目中，可通过核实账面值并扣除预估风险损失的方式进行评估（以可能收回的数额确定评估值）。

5. 其他可以只用一种方法进行评估的情形。

问题5：是不是单项资产也必须选择两种以上方法进行评估？

答：在资产评估法出台以前，资产评估准则关于“两种以上方法评估”的要求一般是针对持续经营的企业价值评估业务。2006年国务院国资委发布的《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》将该要求做了进一步扩展：涉及企业价值的资产评估项目，以持续经营为前提进行评估时，原则上要求采用两种以上方法进行评估。2012版的企业价值评估准则指出，以持续经营为前提对企业价值进行评估时，资产基础法一般不应当作为惟一使用的评估方法。因此，有的资产评估专业人员误以为资产评估法出台以后仍然只有企业价值评估才适用“两种以上方法评估”的要求。其实不然，单项资产评估同样适用该要求。

单项资产评估可以区分为两种不同情形。一是单项资产评估业务中的单项资产评估，二是采用资产基础法评估企业价值时涉及到的单项资产评估。 

问题6：单项资产评估在选择方法时都需要遵循哪些规则？

答：在单项资产评估业务中，单项资产即该类业务的评估对象。根据中国资产评估协会发布的各项具体执业准则，机器设备、不动产、无形资产、森林资源资产、珠宝首饰等单项资产评估，在选择评估方法时应当遵循以下规定：

资产评估执业准则——机器设备

第十九条

执行机器设备评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

第二十条

了解对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法。

资产评估执业准则——不动产

第十六条

执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。

资产评估执业准则——无形资产

第二十一条

确定无形资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。执行无形资产评估业务，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

知识产权资产评估指南

第二十三条

确定知识产权资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。执行知识产权资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

文化企业无形资产评估指导意见

第三十一条

资产评估师执行文化企业无形资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析收益法、市场法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或者多种资产评估方法。

专利资产评估指导意见

第二十六条

确定专利资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。执行专利资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

著作权资产评估指导意见

第二十二条

确定著作权资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。执行著作权资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法的适用性，选择评估方法。

商标资产评估指导意见

第二十三条

确定商标资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。执行商标资产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析上述三种基本方法及其衍生方法的适用性，选择评估方法。

资产评估执业准则——森林资源资产

第十七条

执行森林资源资产评估业务，应当根据评估对象、评估目的、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

资产评估执业准则——珠宝首饰

第十八条

执行珠宝首饰评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、成本法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。

第二十一条

明确珠宝首饰较少采用收益法进行评估。收益法通常只适用于租赁、展览等持续经营活动中，具有独立获利能力或者获利能力可以量化的珠宝首饰的资产评估业务。

问题7：企业价值所涉及的单项资产评估中应考虑哪些因素？

答：在企业价值评估项目中，如果采用资产基础法进行评估，也涉及到对评估范围内的各项单项资产进行评估。但是，这里的单项资产评估有别于前述单项资产评估业务里的单项资产。由于评估方法是对评估对象价值进行评定估算的技术手段，所以，法律法规和评估准则关于“两种以上方法评估”的要求也应当理解是针对评估对象而言的。在企业价值评估业务里，评估对象是股东（全部或者部分）权益或企业整体价值，而不是各单项资产，所以相对于评估结论而言，两者的重要性水平是不同的。再加上单项资产评估业务里的单项资产和企业价值评估业务里的单项资产在价值影响因素、对评估对象贡献方式和贡献程度等诸多方面也存在差异，所以两者在评估方法的选择上也应有所区别。

《资产评估执业准则——企业价值》要求资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、成本法（资产基础法）三种基本方法的适用性，选择评估方法，是针对该项评估业务对应的经济行为所指向的企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值提出的。至于企业价值评估中涉及的单项资产，该准则明确指出，采用资产基础法进行企业价值评估，各项资产的价值应当根据其具体情况选用适当的具体评估方法得出，所选评估方法可能有别于其作为单项资产评估对象时的具体评估方法，应当考虑其对企业价值的贡献。准则并没有强调各项资产也必须用两种以上基本方法进行评估，而是强调了具体方法的适当性。这种区别对待的原则也同样体现在各类资产的评估准则中。如《资产评估执业准则——不动产》，专门用一章的篇幅介绍了企业价值评估中的不动产评估的相关要求，突出了单项资产评估业务中的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估的差异。

因此，我们可以理解评估准则并没有明确规定企业价值评估业务中的各项资产评估也必须分析三种基本方法的适用性，并采用两种以上方法进行评估，而是应当根据各项资产的具体情况，选用适当的具体方法进行评估。评估实践中，在不考虑特定业务的特殊规定时，资产评估专业人员通常采用最适宜的一种方法对企业价值评估范围里的各项资产进行评估。

问题8：如何考虑单项资产评估方法选择中的特殊因素？

答：单项资产评估方法的选择，还需要考虑特定业务类型的不同要求，如以财务报告为目的的特殊需求、国有资产评估业务的特别规定等。在已发布的资产评估准则中，涉及到不同要求的有：

问题9：两种方法是否包括衍生方法？

答：根据资产评估准则的相关规定，评估方法可以划分为基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市场法、收益法和成本法（企业价值评估业务中又称“资产基础法”）三种。关于衍生方法，资产评估基本准则未列示其具体构成，在各项具体执业准则中，只有《资产评估执业准则——不动产》指出不动产的衍生方法包括假设开发法、基准地价修正法等。另外，部分执业准则还提到了各种具体方法。如《资产评估执业准则——企业价值》指出，收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法，市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。《以财务报告为目的的评估指南》指出，采用收益法进行以财务报告为目的的评估，可以根据评估对象的特点及应用条件，采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益折现法等具体评估方法。

《国际评估准则2017》指出，三种基本的评估途径是市场途径、收益途径和成本途径，每种评估途径都包含不同的具体评估方法的应用。遵循国际评估准则也可能会需要评估师使用到国际评估准则未定义或提到的评估方法，如期权定价法、蒙特卡洛模拟法和预期收益概率权重法。

由此可见，目前评估行业内关于评估衍生方法还未形成明确的定义和相对完整的构成说明。不过这并不影响我们对“两种以上方法评估”要求的理解。因为资产评估基本准则明确指出，资产评估专业人员应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析三种基本方法的适用性，依法选择评估方法，所以两种方法是不包括衍生方法的。如果某评估项目同时采用上市公司比较法和交易案例比较法进行评估，因为这两种方法都属于企业价值评估中市场法的具体方法，所以只能算是采用了一种基本方法。

问题10：被评估单位评估基准日前持续亏损，在持续经营前提下，收益法评估结果低于资产基础法评估结果，采用收益法结果作为评估结论是否合理？

答：首先，被评估单位持续亏损，评估师需要关注企业持续经营能力，以及现有业务的竞争能力和可持续性。如果企业现有业务竞争力不足，持续亏损，收益法适用条件并不满足，应当对收益法进行必要的适用性分析，恰当选择其他评估方法进行评估；其次，如果企业经营的业务处于发展前期，属于暂时亏损，则可以在持续经营前提下，采用资产基础法和收益法对其价值进行评估。

在采用两种方法对企业价值进行评估时，如果出现收益法评估结果低于资产基础法评估结果的情况，如何合理选择最终评估结果？这种情况的出现说明在现有宏观经济因素和行业市场条件下，按照企业目前的经营能力，未来收益尚不足以弥补基准日的投入资本成本，不符合一般商业逻辑。这时可以选择的判断思路是：首先，核实资产基础法评估过程中，各项资产的评估值是否反映了其公允价值，资产是否存在功能性贬值和经济性贬值的情形，比如一个酒店，地处极优的位置，但是其土地利用未达最优，宾馆整体设计较为过时，收益不佳，这时候就可能存在功能性和经济性贬值的问题；其次，核实收益法评估过程中的假设条件是否合理，比如某酒店开业不久，尚未达到正常的经营水平，这时如果按照其实际的入住率、各项费用水平对未来收益进行预测，可能造成价值低估；第三、如果资产基础法、收益法应用合理，并且仍然出现收益法结果低于收益法结果的情况，从理性的选择角度出发，公司应当变卖各项资产、终止经营，也就是应当选择资产基础法结果作为最终评估结果。

问题11：《以财务报告为目的的评估指南》 第三十条 “采用成本法进行以财务报告为目的的评估，应当按照资产评估准则的规定，考虑评估对象的实体性贬值、功能性贬值及经济性贬值。”那么成本法能不能用于资产减值测试的评估？

答：按照相关企业会计准则的规定，当一项资产的可回收金额低于其账面值时，表明该项资产存在减值。资产的可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。从准则定义来看，对资产或者资产组进行减值测试时，通常应用的方法为市场法和收益法（现金流折现法）。

在评估实践中，当一项资产或者资产组，由于其专用性等特征，缺乏交易案例，无法采用市场法进行评估其变卖价值，同时由于外部环境因素导致其利用率、未来收益也无法合理确定（比如行业技术进步导致生产性停产），这时无法应用市场法和收益法对其可回收金额进行估算。评估人员唯一可以选择的就是从资产购建的角度，采用成本法对其重置成本进行评估，然后模拟市场交易，按照同类资产交易变现可能存在的变现/成本率，推算其卖出价格，扣除处置费用，最终取得其可回收金额。评估人员在采用成本法进行评估时，需要充分考虑该资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。

问题12：对于房地产开发企业的股权评估，在采用资产基础法确定股权价值时，如果对企业持有的未开发土地采用市场法评估，该项存货是否需要考虑增值税扣除？

答：采用资产基础法对房地产企业的存货价值进行评估时，不同于对房地产单项资产价值进行评估，前者需要考虑作为存货资产对企业净利润的贡献，也就是说在对存货资产公允价值评估的基础上，模拟存货为所有者创造收益的过程，扣除应当缴纳的各项税费，最终形成的净收益才能作为其评估值。因此在对一项房地产开发企业中的存货评估时，应当模拟该项存货转让，同时模拟考虑相应的销售费用、流转税、土地增值税、企业所得税费用等，最终得出其评估值。

二、艺术品评估中遇到的实务问题

问题13：在艺术品评估中，不同评估目的与价值类型的关系如何确定？

答：艺术品种类繁多、材料多样，有多种混合的艺术表现形式，且艺术品本身的工艺复杂，特别是将时间因素纳入分类来考虑时，显得更加复杂，导致不同艺术品的价值表现复杂且多元，各有侧重。执行艺术品评估业务时，主要是评估其经济价值。而经济价值又在不同评估目的下表现出不同的价值类型。因此，执行艺术品评估业务时，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素来确定价值类型。

1.以艺术品保险为评估目的，一般采用市场价值确定其理赔和投保价值为保险委托提供参考；

2.以司法鉴证为评估目的，一般采用市场价值来确定涉案标的物价值为司法审判提供参考；

3.以企业整体股权价值转让为评估目的，一般采用市场价值以确定其价值；

4.以财务报告为评估目的，一般采用可回收价值确定其公允价值；

5.以艺术品收藏、投资为评估目的，一般采用市场价值或投资价值为投资者参与投资提供参考价值；

6.以艺术品抵、质押为评估目的，可以采用市场价值、强制清算价值、重置价值等为确定贷款的金额提供参考；

7.以艺术品税收为评估目的，一般采用市场价值或重置价值为确定起征点提供参考；

8.以艺术品清算为评估目的，一般采用有序清算价值、强制清算价格或两者均有为快速变现提供价值参考。

除以上评估目的的需求外，遗嘱验证、遗产划分、确定拍卖品的拍卖底价、确定典当品的典当金额、确定捐赠物的计量价值、对收藏品提出购买建议等都有可能需要评估服务，评估师要理解不同市场需求下，对评估对象的价值影响。

问题14：不同年代的艺术品，应如何恰当选择评估方法？

答：由于艺术品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市场法进行评估。

1.对于现代艺术作品且创作者仍健在的，可采取直接向创作者本人或经纪人询价的方式，获取价格信息。

2.对于古代或近、现代已故艺术家的作品，可以借鉴拍卖市场比较常见的类似作品，采用市场比较法进行评估，选取知名的大型拍卖会近期成交的，与该艺术家或艺术品类似相近的拍品，作为比准案例，并分析影响该艺术品价值因素，对案例进行修正，最后确定价值。

3.对于古代或现代艺术品中艺术家的代表作品，且艺术价值、文化价值、历史价值等造诣很高，市场很少有交易的精品或孤品，可采用聘请知名专家认定的方式，综合专家意见，确定价值。

4.对于可批量化生产的现代艺术品或工艺品，可以类似产成品或库存商品的评估方法，确定价值。

问题15：艺术品评估时应选择哪种报告类型?怎样规避风险?

答：目前所颁布的评估准则与相关规范，均未对于艺术品评估方式和约束条件做出成文的规定。因此，需要评估人员在遵照《资产评估准则--基本准则》、《资产评估职业道德》的基础上，结合《资产评估准则-评估报告》准则为参照，摸索和探讨一个相对合理可行的报告形式及内容，建议艺术品评估一般采用评估咨询报告的形式，对评估结论予以披露，以规避一定的风险。

由于在估价中，鉴定因素起到至关重要的作用，评估师对于外聘专家出具的鉴定结论依赖程度较高，这和其他资产评估业务有较大区别，因此建议除保留评估报告中的一些基本要素、评估假设、免责条款外，增加必要的法律责任条款等内容，对评估人员予以保护。

问题16：对书画作品，应如何进行价值评估？

答：影响书画价格的因素：1.书画本身的艺术价值；2.书画时代；3.书画是否珍稀；4.书画的大小和品相及好坏；5.书画是否有名人上款和题跋；6.书画家能否得到收藏者共鸣和认可；7.书画所处的社会状态、竞技状态。

书画评估应注意的问题：书画作品评估是很专业、很复杂、很严肃的事情；关注书画作品“含权量”问题，即历史价值；书画的区域性；书画作品价格会受市场环境跌宕起伏的影响。

书画作品的评估程序：首先需咨询专家，确定真伪、作者名气及主要作品种类，是否属于该作者的精品；其次向专家询价；再次进行市场调查，了解该作者的作品单价行情；第四进行差价调整。差价包括地区、破损差价、无痕差价等；第五对评估估对象进行评定估算。

需要强调的是，书画作品评估的关键是真伪。而古书画作品则有可能是文物，因此，应注意相关的法律规定。书画作品评估必须有专家配合。

三、其他执业问题【评估师资讯】

问题17：一个企业的股权价值评估，被评估单位发行了一只永续债并在财务报表所有者权益项下列示，在对该公司所有者权益价值进行评估时，评估结果是否需要将永续债从评估值中扣除？

答：所谓永续债券（perpetual bond），是指没有明确的到期日，或者说期限非常长的债券。投资者不能在一个确定的时间点回收本金，但可以定期获取利息。不过，在永续债的每个付息日，发行人是可自行选择将当期利息以及已经递延的所有利息，推迟至下一个付息日支付，且不受到任何递延支付利息次数的限制。绝大部分的永续债券附加了赎回条款，首次赎回期一般在发行5年之后。永续债属于混合型证券，是一种兼具债权和股权属性的融资工具。

根据《金融负债与权益工具的区分及相关会计处理规定》（财会[2014]13号），企业发行各种金融工具，应当按照该金融工具的合同条款及所反映的经济实质而非仅以法律形式，运用金融负债和权益工具区分的原则，正确地确定该金融工具或其组成部分的会计分类，不得依据监管规定或工具名称进行会计处理。其中分类为权益工具的金融工具，在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的利息，下同）的，作为利润分配处理

当评估对象为所有普通股的股权价值时，应当在所有者权益价值评估结果的基础上，扣除优先股、永续债等金融工具的公允价值，最终得出普通股股权价值的评估值。

问题18：运用收益法对企业价值评估时，收益法折现率模型中的资本结构（D/E)是利用目标资本结构测算还是企业自身资本结构测算？

答：应具体问题具体分析，当企业经营稳定，或有明确的投融资计划，或评估涉及业绩承诺时，可以利用企业自身的资本结构；当企业经营不稳定，资本结构属于激烈波动时期，同时也没有明确的投融资计划，建议采用目标资本测算；如果企业当前的资本结构与目标资本结构差异过大，可以有一个逐渐过渡的时期，使预测期末企业的资本结构逐渐趋向于目标资本结构。目标资本结构可以选择同行业内经营相对稳定的上司公司的平均资本结构作为目标资本结构。

问题19：在同一时点为满足两个或以上的经济行为的需要，对同一评估对象进行评估，且可以采用相同的价值类型时，是否允许同一个报告出现两个或以上的评估目的？

答：根据《资产评估执业准则-资产评估报告》第十六条“资产评估报告载明的评估目的应当唯一”的规定，不允许同一个报告出现两个或以上的评估目的。 

问题20：被评估单位用于出租的投资性房地产，其账面成本不含占用土地的价值，评估中应如何处理？

答：根据评估《资产评估执业准则——不动产》第二十三条第二款，采用成本法评估不动产，估算重置成本时，应当了解：（2）不动产重置成本采取土地使用权与建筑物分别估算、然后加总的评估方式时，重置成本的相关成本构成应当在两者之间合理划分或者分摊，避免重复计算或者漏算；

考虑到该评估对象历史成本核算中存在房地分离的情况，容易出现重复评估的可能。评估人员针对上述情况，考虑到该项资产主要用于出租，以获取租金收益为目的的资产，市场租金通常为包含了与该项资产相关的房屋建筑物和占有土地资产的整体收益，而企业账面成本构成不包含土地，故针对该项投资性房地产评估，有三个处理方式：

（1）该处评估值仅对应为房屋建筑物的评估价值。对应根据租金测算得到的房地一体的市场价值，应扣减对应土地的市场价值，从而得出与账面成本匹配的投资性房屋建筑物的市场价值；

（2）从房地一体租金出发，结合当地土地租赁的租金情况，直接扣减土地相关的收益，然后折现计算房屋建筑对应的价值。

（3）对投资性房地产科目评估时，按照房地一体评估，同时，在土地评估中，针对投资性房地产占用的宗地，利用投资性房地产出租的建筑面积与总建筑面积，结合土地总面积和容积率等情况，合理确定投资性房地产对应的土地面积，然后在对该宗地土地的评估中，应该扣减在投资性房地产占用的土地面积后，确定拆分后的土地价值。

本期参与解答专家：

阮咏华  北京中企华资产评估有限责任公司

刘兴旺  北京天健兴业资产评估有限公司

陶    弢  中通诚资产评估有限公司

来源：北京资产评估协会